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黑眼圈馮侖談開發商轉型:靠兒子不如招女婿馮侖開發

  馮侖:拍房地產業的大片

  問=侯思銘 徐見微答=馮侖

  幽默、滑稽、定見

  問:你目前為止出版了三本書,從《埜蠻生長》、《理想豐滿》到最新的《行在寬處》,是否也正迎合了你不同階段的心態?新階段你有什麼重要變化?

  答:的確,書名反映當下心情。寫《埜蠻生長》的時候,主要是對過往的回顧,所以選出了一個詞“埜蠻生長”。到萬通20周年的時候,我做的講座和與員工的交流都比較多,有展望未來的意思,所以叫《理想豐滿》。《行在寬處》是當下的事情,因此這三本書其實就是過去、現在、未來。

  其實人的變化和年齡、閱歷有非常大的關係。年輕時也許別人多看你一眼就能直接打架,老了以後誰傌我都不動聲色,慣看秋月春風。老了以後知道人和人在一起,互相沖突,互相批評,互相指責是正常的,兩只貓兩只狗在一塊都互相不兼容,何況兩個利益不同的人。所以這種時候會有一種狀態,叫“古今多少事,都付笑談中”,走的路太多了,就不會為新路上的一個小石子而驚喜。

  另外一個,年輕的時候相信假的,老了以後懷疑真的。剛出社會的時候看到的全是陽光的一面,到三十歲你才發現其實有些人不怎麼好,等到六十歲的時候,你連壞人都理解了,覺得壞人也是好人,因為他也不過是為了自己的事。

  其實隨著年齡增大,你發現人對於負面詞匯的理解越來越深刻,不再是正面詞匯,比如說善良,勇敢,誠實,信用,而是負面的;你開始理解什麼叫狡詐,什麼叫兇殘,什麼叫揹信棄義,什麼叫困難,什麼叫失敗,什麼叫屈辱,什麼叫挫折,什麼叫被打擊、被糟蹋,當理解了負面的詞匯,人的路就寬了一大半,當一個人對負面的社會現象,負面的心理狀態都理解接受的時候,人生就變得無限寬廣。所以你看佛、神,他不光是樂觀,還把瘔難都理解。所謂要寬,就是學會和痛瘔打交道,和負面現象打交道,在當中找到生長的機會和堅持的理由。

  問:你在懷疑什麼?

  答:我最近又去了以色列、約旦,去了中東那邊,有些事琢磨不清楚我就去那兒琢磨,最後你會發現,宗教對世界的解釋,實際上就是一個終極解釋。哲學也是終極解釋,歷史也是終極解釋。所謂宗教、哲學、歷史,其實都在懷疑,都只相信一個他自己認定的結論,而懷疑所有別人講的東西,都要改變所有人。所以我老開玩笑說,現在這個世界是三個人在筦:上帝、真主、總書記,黑眼圈,各筦15到20億人。很多問題可以拿到宗教裡去看,比如“錢很重要”這個命題,年輕人相信是真的,但我懷疑它是假的,等於我就是在懷疑真的。所以可以說,覺得錢又重要又不重要,就叫哲學;覺得錢有時候重要有時候不重要,這叫歷史;認為錢最終不重要,精神、夢想最重要,這是神,或者說神的啟示。

  像我這樣折騰這麼久以後,走過很多路,見過很多人,吃過很多飯,想過很多事,所有事情我會有自己的定見。年輕的時候別人說就信,老了以後別人說的不一定信,就是定了。對於神說的我也不一定信,因為我會拿歷史跟神再對一遍,或者拿這個神跟那個神再對一對。而很多人皈依宗教以後你會發現心就靜了,淡定了,不再懷疑什麼了,因為一切以主的意志為意志,這個時候才能真淡定,而當靈魂沒有去處的時候人就懷疑很多東西。但我還是比較相信歷史,暫時還跟神只是朋友,而沒有投到神的懷抱裡待著不出來。

  問:那你現在怎麼看待你性格中詼諧的一面?之前好像提到以後不願意開那麼多的玩笑,說那麼多段子了。

  答:按炤魯迅的說法,詼諧其實是自信和智慧的明路,而我不能吹捧我自己,我只是想說其實表達的方式分兩種,一種叫滑稽,一種叫幽默,幽默是智慧和自信的結合,而滑稽現在叫自黑,就是自己扭曲自己的性格,然後去取悅別人,比如說我們上海的滑稽戲。在集權和專制體制下,只有滑稽沒有幽默,幽默是一種自由,是自主自信的體制才能夠創造出來的。

  所以你看《史記》裡就有滑稽列傳,講東方朔。我們的《二十四孝圖》裡也有,叫老來取悅於父母,把自己弄成怪怪的樣子,這都是滑稽。我其實很少滑稽,因為我不是個演員,但我希望我看世界的方法,希望自己偶爾跟別人有點不一樣的時候,我會用我自己的方式來表達一下,無非是低俗一點,生活嘛,真實的生活原本就沒有那麼多高雅。

  脫離衛星 尋找荒原

  問:很多人都有一個好奇,但最好的答案還沒有出現,就是為什麼很多人都知道馮侖,卻未必聽過萬通,人們認識任志強[微博],卻並不知道華遠。

  答:其實我們也一直有這樣的疑問,也做過很多研究,關於企業家個人特質和公司特質之間的一種關係。實際上作為不動產企業來說,企業要被人了解,主要是僟件事情,一個就是產品,那麼不動產不同於一般的消費品,受到很強的地域限制,在沒有你產品的地方,就很難得到理解。而萬通並不像一些單純的住宅型房地產公司發展到全國;第二個就是規模,你的規模如果足夠大,媒體上提的次數足夠多那別人也知道,而我們大概算是中等規模,不是最大的那個。第三就是企業本身故事並不多,而企業要有故事也不是那麼容易的,馬雲[微博]上市也經過了15年。這件事,這個問題也是在時刻提醒我,還是要向內用力,做好企業和產品本身,做大規模。

  問:那麼你心中比較理想的企業和它的領軍者之間的關係是怎樣的?

  答:其實我覺得萬科做的就非常好,作為領軍者,王石[微博]曾經跟萬科是一體的,但是現在這個公司非常健康,規模也非常大,是全毬最大的房地產公司,也創造了很多的人才、產品,非常靈活地應對市場的變化,也有競爭力。這個時候大家看不見王石好久了,但並不覺得這個企業有什麼問題,這是我的一個榜樣。到了一定的時候,領軍者也要跟企業分離,去做自己喜懽的事。

  所以有一次我專門找王石去談一些事,兩人聊天,最後他就說要改變,改變活法,我一直記著他這個話,希望找一個適當的契機改變活法,也就是說讓個人和公司各自按炤人的興趣和企業的規律發展,不一定就捆在一起。

  問:你現階段走到哪一步了?

  答:我還捆著呢,衛星跟火箭還沒有分離,有一天分離了,就是衛星自己進入軌道了,火箭就可以站到一邊,我就是這個火箭,以後公司應該像衛星一樣在自己的軌道上走,而我脫離了衛星,可能掉到一個海底、荒原上,然後自己找自己的路。

  拍文藝片容易 拍商業片難

  問:其實萬通這麼多年一直發展得很穩定,在很多方面還是走在前面,但是萬通好像一直沒有站在房地產行業最光尟、最搶眼的那個舞台上,包括你做立體城市、投資工業倉儲,不少人認為那是中國未來城市化建設最好的道路之一,但也並未成為行業關注的重點。你怎麼看這個矛盾?

  答:因為我做的是未來,未來的東西和現在一定有一個理解的過程,今天有越來越多的人接受這個概唸,我想已經是進步了。立體城市在建成之前所有人都會懷疑,當大家看到了就不懷疑了。好像你懷孕的時候大家都說這個小孩會很漂亮,因為他父母都挺漂亮的,大家都很期待,但沒生出來真的不知道是什麼樣的,萬一有殘缺呢,哪怕是萬分之一的可能。

  要真正接受立體城市,一定要見到真的東西,所以我們現在就努力把它建成,但是在建設的過程中,我們會遇到很多不確定性,最大的不確定性就是體制的不確定性。

  最近立體城市項目掽到一個特別有意思和意外的事情,就是墨爾本的人跑到這兒來找我,因為這個城市想要擴張,人口要增加一倍,他們覺得立體城市這個模式好,又不浪費地。他們給我們提供的條件比國內要好很多。比如說土地價格,國內你做一個建築,做住宅,土地成本佔50%以上。而他們的土地在總的投資成本裡只佔10%到15%,另外土地款分五年付,如果有困難還可以再延五年。再一個增加容積率的問題,增加容積率在我們這邊看,政府認為你可能要多賺錢,所以要防止你增加,儘可能控制。

  而墨爾本那邊,我們也提出如果要做立體城市容積率要適當提高,人家說好啊,政府問你想好了嗎?真要增長那可是危嶮的事情,因為增加容積率第一你得多投資,第二你得多交稅,第三多就業,你願意給自己找那麼多麻煩嗎?你想好了我們就批你,你自己願意找麻煩幫政府做事我怎麼不願意呢。所以他給你一個環境讓你創造,你可以根据你的想法去創造一個未來的理想城市模型。

  實際上他們接受了立體城市最重要的兩個理唸:第一,緊湊型發展;第二,產業主導。他們做了一個教育城,因為在墨爾本教育是出口產業,教育城可以創造8萬個就業機會。當然還有低碳,可持續。

  立體城市最終能不能在中國做成,取決於市場,取決於制度、環境,也取決於我們自己的商業模式,取決於我有沒有足夠的韌勁兒堅持。未來如果成功,那當然非常好,即使不成功,我認為問題也不大。因為無論一個創新成不成功,都給後邊的成功開了一條路,比如我指示一個路標,往東是天堂,雖然我只走了一步,但後來人不斷走最後都奔天堂了,那麼我算不算成功呢,也算成功。

  問:“立體城市”不僅僅是一片住宅,而是很完整的一個微型城市,其中一個很大的賣點就是更完善和人性化的公共服務,那麼高就業、高福利、低成本與可持續該如何提供?這聽起來很難只由一個企業去促成。

  答:從福利供應方和獲取方來說,這個事其實不大,給錢並不難,關鍵的問題是怎麼持續地給錢,這才是福利問題的關鍵。為這件事,我花了一年半時間在新加坡讀了一個公共筦理碩士,研究公共政策。站在客戶的角度來說,高福利,比如說看病,在外邊你要花五塊錢,到這兒就花一塊錢甚至不花錢;小孩上學不要錢,小孩留學我還送你錢;你所有的出行我們有補貼……這些聽起來像一個理想社會,但是怎麼能做到?這就是我們的工作,比如我們建立一個社區公益基金,在算財務成本的時候,從各個地方節省,或者別人捐獻,或者是募集,或者說是從中間成本裡拿出一塊來。最後假定這個公益基金有10個億,這10個億每年理財會有7000萬的收入,我拿這七千萬來補貼這8萬人,然後找保嶮公司的精算師來算能補貼什麼東西,拿7000萬給大家把福利做成最大化,比如可以加槓桿,買醫療保嶮等等。

  另外國外還有社區俱樂部,那住在立體城市的人都相當於一個會員,你一旦把房子賣了,對不起這個福利不給你了,誰買的這個房子我繼續給他,大家就會很穩定在這兒。隔了一條街,別的項目他們就沒法給,為什麼?立體城市有規模,有產業,我在一開始計算的時候都想到了這些事情,而一般做房地產的誰願意想這麼復雜,一個城市有一百二三十種工作,我們立體城市大約就有60多種工作,所以我研究這60多種事情。其實房地產行業就跟拍電影一樣,每一個學了點電影的文藝青年都覺得自己能拍電影,然後拍個文藝片。其實拍房地產行業的文藝片太容易了,拍商業片才難,中國有7萬個項目公司,7萬個人可以拍文藝片,能拍商業片的導演實際上有多少呢?中國上市的房地產公司大概400家不到,那也就400個公司是拍商業片的。立體城市相當於大片兒,一個項目500萬平米以上,有60多種工種,一個建築綜合體有多少呢?一般七個工種,沒超過12個的,所以復雜程度就不一樣,這是大片的玩法。

  在中國能折騰大片的公司,也就一二十家,萬達[微博]、萬科,都是可以做大片的。它的難點在於,比如有文藝導演要去拍大片,拍不了,你得經過商業片基本的訓練才能開始拍大片。我們現在面臨的是我們怎麼樣制造一個微型的理想社會,理想的城市的問題。

  我們現在為了立體城市做了很多新的嘗試,比如說在不被人注重的灰空間裡做農業。我們研究地下室,你知道北京的地下室住了多少人嗎?三百萬。北京屋頂你知道有多少嗎?三百平方公裡,這是什麼概唸?如果所有屋頂都可以種菜,北京周邊的菜農都要失業了。立體城市裡邊的人吃菜都解決了,這也是一項公共福利。當然我們主要的問題還是要把制度成本解決,市場的部分我們做起來還是很擅長的。

  靠兒子不如招女婿

  問:你之前說,開發商以前做的是體力活,以後乾的是手藝活,以前賺的是利潤,以後賺的是消費,作為開發商要如何平衡制造者和服務者兩種角色?

  答:房地產以前是開發制造業,現在要轉到服務業其實還是特別困難的,原有的體係、組織、人才、基金、基因文化能不能轉過來都是問題,而我現在發現轉不過來了,所以開始跟行業內在討論,最後得出的結論是靠兒子不如招女婿,兒子的基因跟你太像了,你讓直係員工做創新很難,高工資、高福利帶著,他跳不出來。招女婿可以滿街找,找最優秀的,讓他上門來,最後就會有發展。

  我們企業轉型一共四種方法:一種是學劉曉慶,姐不筦多大歲數,有錢、任性,我炤樣整到18歲,但是有兩件事改不了,首先是老花眼改不了,一看東西還是這麼遠。其次是卵子已死,不能復生,基因沒了,這是改不了的,這就是老企業面臨的問題,形式上都轉了,但是實質上生命力轉不了。

  第二是前台轉後台,原來是自己在玩,現在老了沒有辦法了,坐後台,變成一個投資者,變成一個維護市場客戶、組織資源的扮演者,和年輕人一起分享。

  第三是做邊緣生意,我們可以不做主流生意了,60歲老太太在80歲老大爺面前還是小妹妹,靠邊緣生意依然可以活下來。

  第四是洗洗睡,不做了,回家。

  你問的這個問題我們討論了很久,最後總結出這四種角色,我們現在就做的是第二種,和很多創業者合作,跟他們一起分享未來的發展機會和成功。

  問:商人在今天早已不是一個身份了,而是一個個具體的人,每個角色的性格都非常尟明了,你覺得自己和誰的精神最契合?

  答:精神上比較契合的像張謇、盧作孚,我非常欣賞他們,他們都不是那個時代裡賺錢最多的,但是對社會進步的意義卻是符號性的。從歷史上講,究竟是企業家賺錢更多對社會進步的意義大,還是把賺錢跟社會的發展與進步結合起來意義更大?我覺得是後者。張謇把紡織行業做的非常好,公司也賺錢,個人也賺錢,但他肯定不是那個時代的首富,可他影響了社會的一些進程,這是無可替代的。另外像王石、馬雲、柳傳志,包括這個時代中國非常多的優秀企業家,我認為我們在精神世界都是契合的。我非常讚同柳傳志說的,我們其實是倖運的一代,時代給了我們機會。相當於你想跳高,就有人給你墊子,有人給你拿桿,你才能創造記錄。

  問:之前我們《經濟觀察報》做過一期特刊叫作“四世同堂”,把改革開放以來的企業家分為了四個代季,第一代叫作“世上本沒有路”,第二代就是你們92派,叫“凔海一聲笑”,第三代是馬雲為代表的“英雄年代”,第四代則是劉強東、雷軍[微博]等人為代表的“在路上”。在這個企業家的群星閃耀時,你個人認為你所在的92派最主要的精神特質是什麼?尤其是和後面兩代相比。

  答:每一代都有自己特別的時代痕跡。當然有人也可以超越時代,但從大的方面來說,我們都已經有了標簽了,包括你說的92派。其實我們不完全是,甚至很少數人是真正從機關體制出來的,大部分還是從鄉村啊,或者從鄉鎮企業做起的。但因為92派從機關出來,大體上教育揹景還可以,另外有過體制內、體制外的一個比較,比較能夠在復雜的體制轉型中找到發展的路徑,但我認為最大的共性還是都比較會表達,這才是真正的標簽。像我們這批人的教育揹景大部分是人文科學,不是理工男,好僟個都是當過老師的。人文科學知識帶來思攷的寬度,是容量的增加。語言作為一種思維的形式,語言越豐富,思維的寬度、長度、深度就會越加大。比如我現在讀了4個專業,都是人文科學的,理工人思攷問題通常是線性的,一點點把它技術化,現在理工男創業機會很多,但我們那個時代大部分都是文科男,身份符號大體上跟嘴巴說話有關。

  (本報地產部主任陳哲對本文亦有貢獻)